Так случилось, что мы (семейная пара довольно солидного возраста) оказались в США. Причина довольно проста – наш сын с семьей уже давно там живет, и мы решили, что пора и нам получить вид на жительство. И переехать, хотя и не сразу – в России еще есть дела, кое-какая недвижимость, друзья и т.п.
Цены на дома в Техасе и Калифорнии
К моменту, когда я пишу эту статью, мы находимся в США (штат Техас) уже полгода. Мы получили наши Гринкарты (вид на жительство на 10 лет), и все это время мы живем в доме сына (благо дом просторный), хотя поиск своего собственного жилья мы начали почти сразу, как только приехали сюда. Мы колебались между вариантами «арендовать» или «купить» все это время.
Сразу расскажу о текущих ценах (март 2023) в Остине, крупном и довольно дорогом городе Техаса:
Арендовать квартиру или дом в Техасе, США (в долларах, примерно):
- $1000-2000 квартира (апартмент или кондо) 1-3 спальни
- $2000-3000 средний дом 3 спальни (bedrooms) + 2 ванны
К этому добавляется оплата коммуналки (по-американски «утилиты=utilities») $300-600 в месяц — электричество, вода, канализация, газ. Аренда, как правило, долгосрочная, контракт минимум на полгода, чаще год.
Купить квартиру или дом в Техасе, США:
- кондо (квартира) 2 спальни $300к-450к
- дом 3 спальни + 2 ванны $400к-700к ну и до бесконечности, сильно зависит от района
Для сравнения – цены на недвижимость в Калифорнии (Сан-Хосе, для примера) приблизительно в 3 раза выше:
- кондо (квартира) 2 спальни $500к-1750к
- дом 3 спальни + 2 ванны $900к-2200к
Так что купить дом в Калифорнии накладно даже для обеспеченных семей.
Подавляющее большинство людей здесь покупают недвижимость в ипотеку (по-американски «моргидж»=mortgage) с рассрочкой на 30 лет. При указанных выше ценах на недвижимость в Техасе и текущих высоких ставках ипотеки около 7%, платеж в месяц составляет $2500-3500 в месяц. Так что в настоящий момент купить дом в США недорого в ипотеку не получится. Надо ждать снижения базовой ставки и, соответственно, ставки ипотеки.
Нам повезло: наш сын к настоящему моменту сумел заработать тут неплохие деньги и сказал нам: «Если хотите, куплю жилье для вас, но могу вложить не более 400к», поэтому от ипотеки мы оказались избавлены. И приступили к поискам жилья.
Как найти дом для покупки в США
Все объекты недвижимости, выставленные на рынок США для продажи или в аренду, хранятся в единой базе, которая называется MLS=Multiple Listing Services. Эта база объединяет базы разных агентств (около 800). Каждая запись (listing) содержит основные сведения об объекте – цену, адрес, площадь, площадь участка, количество комнат, кучу фоток, описание, иногда план, и пр. Все эти сведения есть в локальных базах и сайтах у каждого агентства, а также есть несколько национальных (федеральных) сайтов, где есть вся страна. Вот основные сайты, которыми пользуются покупатели для поиска:
Они все похожи, отличаются только вариантами фильтров поиска и другими нюансами. Мы пользовались сайтом redfin.com. Помимо этих сайтов, у каждого агентства недвижимости есть собственный сайт с теми же листингами, только в своем регионе.
Как только ты зарегистрируешься на redfin.com, он начинает изучать твои предпочтения и присылать тебе на почту предложения. Надо сказать, что в нашем городе новые объекты появляются на рынке примерно каждые 15 мин, поэтому пока ты сам не поймешь свои критерии, будет трудно.
Мы искали довольно сумбурно, колеблясь между квартирой и домом, купить или арендовать, между вариантами цен и районами города, пока четко не осознали свои критерии:
- не далее 15мин езды от дома сына
- минимум шума от автотрасс (хайвеев) и всяких гуделок типа вентиляторов, помп соседских бассейнов и т.п.
- все-таки домик, а не квартира, с хорошим двором с деревьями, с приятной улицей
- удобная планировка, высокий потолок, один этаж
- можем добавить к выделенным $400к до $100к собственных сбережений
Поиск происходит примерно так:
- заносишь в фавориты подходящие листинги с сайта
- в удобный день договариваешься с агентом и едешь смотреть 3-5 домиков
Дома, выставленные на рынок, могут быть как пустыми, так и обитаемыми. Большая часть домов выставляется на продажу агентствами. Они ставят у дома свой знак, который издалека видно с дороги.
Если дом пуст, на дверь вешается специальный контейнер с ключом от входной двери. Любой агент-риелтор, имеющий лицензию, может получить код от этого контейнера через телефон, достать ключ и войти внутрь в любой момент, чтобы показать дом потенциальному покупателю.
Если дом обитаем, агент вначале договаривается с проживающими о том, чтобы показать в удобное для всех время дом покупателю. Как правило, проживающие на время показа испаряются, чтобы не мешать.
Обычно в цену дома не включается никакая мебель, кроме кухни и встроенной кухонной техники, а машины типа стиралки, сушилки и холодильника являются предметом торга. Иногда для просмотра пустые дома обставляют специальной «декоративной» мебелью, чтобы дом смотрелся уютнее, это называется стейджинг=staging, потом эта мебель увозится.
Сумма большая, ответственность тоже, поэтому, как я уже сказал, на поиск у нас ушло почти полгода. Но мы не слишком торопились по причине того, что в эти полгода цены на недвижимость плавно снижались, т.к. из-за высокой ставки ипотеки (6.5-7%) спрос сейчас меньше предложения.
Идеального по всем параметрам домика мы так и не нашли. Фокус оказался еще вот в чем — если среднее время продажи дома в США при нормальном рынке составляет 20-40 дней, то хорошие по цене и прочим параметрам варианты убегают за 3-5 дней — при том, что некоторые дома висят на рынке по 200-300 дней.
За время наших поисков мы упустили по разным причинам как минимум 4 хороших предложения, очень устали от поисков и в конце концов остановились на варианте, который показался нам приемлемым. Контракт подписан, сделка должна быть закрыта через 2 недели.
Что такое Open house
Есть и другой вариант посмотреть живьем дом для покупки, не дергая риелторов: «Open house». В некоторые дни, как правило в субботу-воскресенье, во многих домах, выставленных на продажу, дежурит риелтор и показывает этот дом всем желающим, это и называется Open house (Открытый дом). Объявления об open house расставляются на близлежащих перекрестках, чтобы привлечь внимание, а еще на сайте redfin.com заранее размещается уведомление, что по такому-то адресу будет open house.
Особенно часто open house устраивают в домах, которые выставлены на рынок недавно.
В указанное время можно прийти в этот дом, все рассмотреть и задать любые вопросы дежурному риелтору. Тот на все ответит, расхвалит вам дом, спросит, что вам понравилось, а что нет, и попросит ваши контакты (телефон, email). После этого к вам на почту начнут приходить предложения от этого риелтора.
Но мы иногда приезжали посмотреть дом снаружи без агента, без open house, чтобы хотя бы увидеть улицу и послушать, насколько вокруг шумно. В крупном городе, как наш, найти тихое место не так-то просто.
Иногда, если мы видели, что дом пуст, а у двери есть контейнер риелтора с ключом (см. выше), мы даже входили во двор через калитку сбоку дома, чтобы посмотреть двор, хотя это незаконно: территория за пределами тротуара, а тем более двор – частная собственность и заходить туда без разрешения хозяев нельзя. Соседи могут позвонить в полицию, если сочтут, что происходит что-то подозрительное. Но мы считали, что вид у нас благопристойный, и, если что, мы скажем, что мы ждем агента, у которого есть право входить в продающийся дом. В общем, обошлось.
А есть и более современная и технологичная схема просмотра домов, которую предлагает компания Opendoor. Эта фирма покупает и продает дома, у нее есть свой сайт. В ее собственные дома можно попасть без агента, открыв замок с помощью приложения. Это очень удобно: вы можете попасть в дом в любой день с 8 до 20, не тревожа агентов и ни с кем не договариваясь.
Вы устанавливаете приложение Opendoor на смартфон, регистрируетесь, с вас собирают ваш адрес, телефон, почту, просят прислать скан документа с фото, и вуаля: стоит подъехать к дому Opendoor, приложение определяет ваше гео-положение и предлагает открыть этот дом. Вы слышите легкое «вжик», и замок в двери открывается, осматривайте на здоровье, сколько влезет.
Агенты (риелторы) – зачем они нужны
В один из дней в начале нашего поиска мы зашли посмотреть open house, и нас встретил улыбчивый парень словами «Входите, я агент и я же владелец этого дома!» Дом был неплох, но нам не очень понравился двор и некоторый шум от дороги со стороны улицы, зато мы подружились с этим парнем, которого звали Рич. Оказалось, он риелтор, помогает в сделках, и также он покупает в ипотеку старые дома, ремонтирует и продает или сдает в аренду.
До этого, чтобы посмотреть дома, раньше мы звонили агенту, указанному на redfin.com, но Рич нам сказал, что он может нам всегда открыть и показать любой дом, который на рынке. Он нам понравился своей открытостью и готовностью все объяснять, и мы решили воспользоваться его предложением. Как потом выяснилось, мы правильно сделали, т.к. у нас все время возникали новые вопросы, а Рич мог ответить почти на любые – и о строительстве, и о ремонте, и о рынке, и о трендах, и о процедурах. И дать совет.
Агенты, конечно, работают за комиссию, которая составляет 2.5-3% от цены дома, но ее обычно оплачивает продающая сторона – и агенту продавца, и агенту покупателя. Т.е. в общей сложности оба агента получают около 6%.
Теоретически вы можете все делать и без агента — и продавать, и покупать. Есть даже специальный сайт для таких объектов For Sale By Owner https://www.forsalebyowner.com. Однако, по моему впечатлению, подавляющее большинство домов выставлены на рынок агентствами и у многих покупателей тоже есть агенты. Суммы огромные, ответственность большая, поэтому лучше иметь в помощниках хорошего профессионала.
Переговоры с продавцом недвижимости
Хороший агент покупателя не только помогает найти дом, но и ведет переговоры с продавцом, точнее, как правило, с агентом продавца. В интересах обоих агентов, чтобы сделка состоялась, поэтому им приходится
- идти на компромиссы
- советовать своим клиентам, где можно уступить, а где не обязательно.
У нас была вот какая ситуация: Redfin сообщил мне, что на один из домов, который был у меня в списке кандидатов, продавец снизил цену с 490к до 470к. Наученный горьким опытом прошлых ситуаций, когда мы, промедлив, упускали хороший дом (как я уже говорил, это был вопрос буквально нескольких дней), я решил срочно поехать его посмотреть, и дом в целом нам понравился по большинству критериев – он был недалеко от дома сына, в тихом месте, на приятной улице, с удобной планировкой, камином и большим окнами, с высокими потолками, просторный, в неплохом состоянии на вид, хотя ему уже было более 30 лет. Дом был обитаем – в нем жила пожилая леди – и обставлен хорошей мебелью.
Единственный серьезный недостаток был в том, что дворик был маловат. Но, как я уже говорил, мы уже сильно устали от бесплодных поисков и понимали, что идеальный вариант можно искать бесконечно, а этот может уплыть, как уже уплыло несколько предыдущих (один из них мы прохлопали как раз после снижения цены). И мы сказали Ричу: «Давай сделаем офер» (предложение по цене). Я также спросил, будет ли возможность у нас «включить заднюю», если вдруг в ближайшие дни нам попадется что-то лучше, и получил ответ «да».
Как делается офер, я не знал. Об этом ниже.
Офер, контракт, инспекция, домашняя техника и мебель
Как оказалось, офер – это вариант контракта купли-продажи, отправленный покупателем продавцу. Рич посоветовал нам предложить цену 450к, и мы последовали его совету. Кроме того, по словам Рича, на стороне покупателя он всегда включает в контракт максимум дополнительных затрат за счет продавца, чтобы потом был простор, куда отъехать в переговорах (торговле).
Как оказалось, все документы тут сейчас подписываются и отправляются электронным образом, а не на бумаге. Есть специальные сайты для электронного подписывания. Рич пользуется сайтом docusign.com, есть и другие. Мы получили на почту ссылку, открыли контракт на 20 с лишним страницах, подготовленный из стандартной «рыбы», где были проставлены в нужных местах птички, и изобразили наши подписи компьютерной мышью. После чего контракт уехал (электронно) к продавцам.
В тот же день Рич получил ответ, что они согласны на 465к, а мы поднялись до 460к, но включили в цену мебель (которая нам понравилась, и была нужна так или иначе). На этом вроде бы и согласились – на словах. Однако на следующее утро хозяйка дома заволновалась, сообщила через своего агента, что вообще передумала продавать. Дело дошло до прямого общения мимо агентов – хотя, как потом выяснилось, это незаконно – если у тебя договор с агентом, ты можешь общаться с контрагентом только через него. В общем, опущу лишние детали – в конце концов все подписали вариант контракта с ценой 460к, но мебель мы договорились оплатить отдельно.
Интересно, что контракт включает в себя так называемый option period – оговоренный период 7-10 дней, в течение которого покупатель может передумать без объяснения причин.
В контракт также включена title insurance – страховка владельца: если вдруг объявятся какие-то нераскрытые долги, неизвестные наследники, прочие заранее неизвестные проблемы и обременения объекта, то расходы по устранению этих проблем берет на себя страховая компания.
Также Рич включил в контракт годовую гарантию на всю домашнюю технику – за счет продавца, это примерно $700.
Технически вся сделка протекает в следующем порядке.
- покупатель, продавец и их агенты ставят свои подписи под контрактом. К контракту, а чаще всего еще раньше к листингу продавец предоставляет так называемую disclosure – список того, что именно включено в цену, а также перечень всех известных проблем и недостатков – так положено по закону
- покупатель отправляет задаток=earnest money (1% от цены контракта, у нас это было $4600) в адрес третьего лица – компании-escrow, ее также называют Title company. Это частная юридическая фирма, через которую выполняются все расчеты и оформление документов.
- покупатель за свой счет вызывает специальную фирму, которая выполняет инспекцию – полностью проверяет состояние дома – фундамент, стены, окна, потолок, крышу, электрику, водопровод, канализацию, отопление и кондиционирование – в общем все. Есть специальные фирмы, которые только этим и занимаются. Стоит это $500-600.
- по результатам инспекции, в случае обнаружения существенных, заранее неизвестных и не включенных в disclosure технических проблем с объектом, могут быть проведены дополнительные переговоры, либо покупатель может сказать, что он передумал покупать, задаток ему возвращается, контракт расторгается
- после этих дополнительных переговоров в контракт могут быть внесены изменения по цене в сторону ее снижения, при помощи дополнительных соглашений
- не позже прописанной в контракте даты закрытия сделки покупатель должен отправить перевод на оставшиеся 99% окончательной цены контракта в адрес Title company, которая затем из этих денег выплачивает агентам их комиссии, оплачивает title insurance, гарантию на технику, прочие оговоренные в контракте расходы, берет себе какие-то деньги за работу, и, наконец, остаток перечисляет продавцу (текущему владельцу) на его личный счет. В день закрытия сделки, прописанный в контракте, собственность на объект переходит к покупателю, на следующий день он может въехать.
- в отличие от нашего случая, когда вся оплата делается собственными деньгами (это называется «кэш», хотя на самом деле это банковский перевод), обычно в покупку вовлечен банк, который предоставляет ипотеку покупателю. У этого банка будут свои требования как к объекту (например, страховка объекта, обмер участка, и др.), так и лично к заемщику – тот должен подтвердить доход, иметь хорошую кредитную историю, и др.
- если дом находится на территории, где общественная территория (common areas) обслуживается управляющей компаний, новый собственник обязан подписать с ней соглашение и оплачивать ее услуги. Эти деньги называются HOA = Home Owners Association payments и могут быть в диапазоне от 5 до 500 долларов в месяц. Услуги могут быть разные – от вывоза мусора и стрижки газонов до предоставления бассейна и теннисных кортов, ухода за парками и детскими площадками. Для нашего дома HOA=$30 в мес, рядом есть парк с бассейном, кортами и детской площадкой, так что не жалко.
Налог на недвижимость и прочие расходы
При владении домом или другим объектом недвижимости у владельца возникают расходы:
- если дом куплен в ипотеку (mortgage), ипотечный платеж при текущих ставках около 7% — это может быть $2000-4000 в месяц
- HOA платежи в ассоциацию домовладельцев от 0 до $500 в месяц
- страховка — ее покупать не обязательно, но желательно, примерно $1200 в год
- коммуналка $300-700 в месяц
- налог на недвижимость от $7000 в год
О налоге на недвижимость чуть подробнее.
В США есть налог на недвижимость, он разный в разных штатах. В Техасе он очень высокий – в зависимости от местоположения объекта это от 1% до 2.25% от рыночной стоимости дома в год, при том что средний налог по стране это около 0.99%.
Рыночная стоимость определяется по недавним продажам либо самого дома либо соседних домов (в случае, если сам облагамый налогом дом выставлялся и продавался более года назад).
В нашем городе ставка равна 2.18% в год. То есть при стоимости дома 460к налог составит 460k*2.18%=$10000 в год.
Есть некоторые льготы. Из тех, что я знаю – если объект это ваше основное жилье, из стоимости дома вычитается 25к для цели расчета налога. Если вам 65 лет и больше, вычитается еще 10к и замораживается, т.е. не увеличивается при увеличении рыночной стоимости.
Как купить дом в США гражданину России
Должен сказать, что ни при заключении контракта, ни потом нас никто не спрашивал ни о нашем гражданстве, ни о виде на жительство, вообще ничего. Единственное, о чем нас спросил Рич перед заполнением контракта, это как правильно пишутся наши фамилии согласно официальному ID (государственному документу с фотографией), и записал их с наших слов. Возможно, у нас попросят показать документы при закрытии сделки.
Так или иначе, никаких ограничений для покупки недвижимости иностранцами в США нет. Единственное требование – покупатель должен находиться в стране законно, по любой визе или по виду на жительство.
Более того, недвижимость можно даже купить дистанционно. Рич рассказывал нам, что он покупал дома для жителей Калифорнии, просто показав им объект через телефон. С переводом денег из России, конечно, могут быть проблемы в наше время, но они решаются тем или иным способом.
Однако если россиянин не жил раньше в США, у него нет местной кредитной истории, он не может подтвердить свой доход, то скорее всего, кредит на покупку дома (ипотеку= mortgage) ему тут не дадут. Придется покапать за «кэш».
Заключение
Я рассказал вам, на основе собственного личного опыта, о том
- как искать дом для покупки в США
- как смотреть дома, как и зачем пользоваться услугами риелтора
- как проходят переговоры
- как оформляются и подписываются документы
- как проводится проверка состояния дома и дополнительные переговоры по ее результатам
- какой может быть налог на недвижимость в США и конкретно в штате Техас
Наша сделка должны быть закрыта в течение двух недель. После ее закрытия я, возможно, дополню эту статью, так что заходите еще! Если есть вопросы или комментарии, пишите, отвечу.
